Fragen und Antworten zum Thema Immobilien

Kauf und Verkauf - Mieten und Vermieten in München und Umgebung

Bei der Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermieter schriftlich, wann die Miete künftig steigt und um welchen Betrag.

Hier gilt:

• Mindestens 1 Jahr muss zwischen den einzelnen Mieterhöhungen liegen.
• Die jeweilige neue Monatsmiete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag müssen im Vertrag betragsgemäß ausgewiesen werden. Prozentsätze genügen nicht und sind unwirksam.
• Zusätzliche Mieterhöhungen sind während der Vertragslaufzeit nicht zulässig. Auch Modernisierungskosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
  Sofern es im Mietvertrag vereinbart wurde, sind nur erhöhte Betriebskosten davon ausgenommen.
• Ein Kündigungsverzicht kann über längstens vier Jahre vereinbart werden.
• Eine Staffelmietvereinbarung ist grundsätzlich nicht auf eine bestimmte Laufzeit beschränkt.
• In Bayern muss auch beim Staffelmietvertrag bei Neuvermietungen, die Mietpreisbremse berücksichtigt werden.
  Für den Mieter gilt nur ein eingeschränkter Bestandschutz.
  Liegt die Miete schon aufgrund einer in der Vergangenheit getätigten Mietstaffelerhöhung über 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete, muss die Miethöhe zwar nicht gesenkt werden, weitere vertraglich vereinbarte Staffelmieterhöhungen sind jedoch nicht zulässig.

Bei der Indexmiete vereinbaren Mieter und Vermieter schriftlich, dass die Miete, durch den vom Statistischen Bundesamt jährlich ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, bestimmt wird. Die Mietzinsentwicklung richtet sich ausschließlich nach diesem Preisindex.

• Mindestens 1 Jahr muss der Mietzins unverändert bestehen bleiben.
• Zusätzliche Mieterhöhungen sind während der Vertragslaufzeit nicht zulässig. Auch Modernisierungskosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
  Ausgenommen hiervon sind jedoch gesetzlich notwendige oder behördlich angeordnete Modernisierungen.
• Jede Mieterhöhung muss vom Vermieter geltend gemacht werden, sie erfolgt nicht automatisch.
• Der Indexmietvertrag unterliegt nicht der Mietpreisbremse.

• Mieterselbstauskunft
• Kopie Personalausweis von allen Mietparteien
• 3 aktuelle Einkommensnachweise, bei Selbstständigkeit eine BWA oder eine Auskunft vom Steuerberater

Maklerkosten:
In Bayern sind es 3% zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer von 19 %, wenn ein Makler eingeschaltet wird. Das sogenannte Bestellerprinzip (wer den Makler bestellt, bezahlt ihn), gilt nicht für den Verkauf.
Hier trägt, in der Regel, der Käufer die Maklerkosten.

Notar- und Gerichtskosten:
Etwa 1,5 %
Ein Immobilienkauf erfordert immer eine notarielle Beurkundung. Der Notar stellt vor Vertragsschluss die Identität der beteiligten Parteien fest und entwirft die Kaufverträge, die dann persönlich in der Kanzlei unterzeichnet werden. Darüber hinaus veranlasst er die Eintragung des Eigentümers im Grundbuch. Die Arbeit des Notars wird mit einem Prozent des Kaufpreises veranschlagt. Die einzelnen Posten werden in der Notarrechnung als Kaufnebenkosten aufgelistet. Die Kosten für den Grundbucheintrag betragen etwa ein halbes Prozent vom Immobilienkaufpreis.

Grunderwerbsteuer
In Bayern 3,5 %
Das Finanzamt schickt eine Rechnung über die Höhe der Grunderwerbsteuer an den Käufer. Diese beträgt in Bayern 3,5 % des Immobilienkaufpreises, unabhängig vom Objekt (Grundstück, Haus, Wohnung). Nach Eingang der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und bestätigt damit die Begleichung der Steuerschuld. Erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung darf der Notar den Eintrag des neuen Eigentümers in das Grundbuch veranlassen.

Die Baubeschreibung eines zu errichtenden Gebäudes ist einer der wichtigsten Vertragsbestandteile, denn hier wird genau beschrieben, welche Leistungen zum vereinbarten Preis zu erbringen sind.

Steht der Bau im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf bzw. Kauf vom Bauträger, wird die Baubeschreibung als Bestandteil des Kaufvertrages zwingend notariell beurkundet.

Stichpunkte zum Inhalt einer Baubeschreibung:

• Allgemeine Beschreibung der Bauleistung
  unter anderem Art, Nutzung, Gesamtumfang, Funktion, Konzept der Bauleistung
• Qualitäten, Fabrikate, Preise
• Beschreibung der örtlichen Gegebenheiten und Infrastruktur
• Festlegungen zur Ausführung der Bauleistung
• Planunterlagen

Die Teilungserklärung beinhaltet welche Räume und Gebäudeteile zu welcher Einheit gehören ( Miteigentumsanteile ), welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind.

Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt werden und ist eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, dass die Immobilie in Miteigentumsanteile aufgeteilt wurde.